Basic HTML Version
ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ
μπορεί να βοηθήσει στην προσέλκυση ΑΞΕ
τόσο μέσω της συμμετοχής του σε υπερε-
θνικά εταιρικά σχήματα για την αξιοποίηση
των ως άνω επενδυτικών ευκαιριών που θα
προέλθουν από το δημόσιο όσο και μέσω
της άμεσης παροχής επενδυτικών ευκαι-
ριών σε ξένους κεφαλαιούχους.
Έλληνας ξενοδόχος & ξένες επενδύσεις
Η κρίση που αντιμετωπίζει η Ελλάδα απο-
τελεί μία τεράστια ευκαιρία την οποία δεν
πρέπει να αφήσουν αναξιοποίητη οι Έλληνες
ξενοδόχοι που ψάχνουν για επενδυτές. Η πα-
γκόσμια διάσταση που έχει λάβει η κρίση
χρέους στην Ελλάδα έχει προσελκύσει τα
βλέμματα των ξένων θεσμικών επενδυτών
που εξετάζουν ακίνητα σε χαμηλές τιμές
(distressed assets). Για να μπορέσει ο Έλλη-
νας ξενοδόχος να διαπραγματευθεί με επι-
τυχία με ξένους επενδυτές θα πρέπει να λά-
βει πρώτα υπόψη του και να διαχειριστεί τον
αντικειμενικό προσδιορισμό της πραγματι-
κής αξίας της επένδυσης, το διαχωρισμό του
ρόλου του ιδιοκτήτη/επιχειρηματία και του δι-
οικούντα (operator) ενός ξενοδοχείου, τον
επιστημονικό προσδιορισμό της βέλτιστης
χρήσης/μείγματος χρήσεων για μία συγκε-
κριμένη τουριστική επένδυση, καθώς και τη
διαχείριση της επικοινωνίας της πληροφο-
ρίας αναφορικά με την επένδυση, τόσο εσω-
τερικά όσο και εξωτερικά.
Αντικειμενικός προσδιορισμός πραγμα-
τικής αξίας της επένδυσης
Οι μέτοχοι μίας ελληνικής ξενοδοχειακής
επένδυσης είναι σημαντικό να γνωρίζουν
πως η οποιαδήποτε συναισθηματική αξία που
έχει η επένδυση όχι μόνο δεν αποτιμάται, αλ-
λά κυρίως δεν πρόκειται να πληρωθεί. Πρέ-
πει, επίσης, να γίνει κατανοητό ότι η αξία της
γης και των κτισμάτων διαφέρουν από την
αξία της ξενοδοχειακής επιχείρησης. Οι μέ-
τοχοι πρέπει να γνωρίζουν τις αντικειμενικές
μεθόδους αποτίμησης μίας ξενοδοχειακής
επένδυσης και να συμφωνήσουν στην σωστή
τιμή που θέλουν να διαπραγματευθούν.
Διαχωρισμός ρόλου ιδιοκτήτη &
operator
Κάθε ξενοδόχος δεν είναι και επενδυτής
και κάθε επενδυτής δεν είναι και ξενοδόχος.
Η διαφαινόμενη ελκυστικότητα του Ελληνι-
κού Τουριστικού κλάδου θα προσελκύσει ξέ-
νους ή εγχώριους θεσμικούς και μη επενδυ-
τές, επενδυτικά κεφάλαια και ιδιώτες, οι
οποίοι χρειάζονται το όχημα, την ομάδα αλλά
και τη διαφανή διαδικασία που θα διασφαλί-
σει την ομαλή και βέλτιστη λειτουργία της
επιχείρησης. Αυτό σημαίνει ότι ο ξενοδοχει-
ακός κλάδος θα αποκτήσει σταδιακά, χαρα-
κτηριστικά οργανωμένων επενδυτικών σχη-
μάτων. Ο ξενοδόχος πρέπει να μπορεί προ-
τού διαπραγματευτεί, να γνωρίζει τους στό-
χους του αναφορικά με τη λειτουργία της
επένδυσης.
Επιστημονικός προσδιορισμός της βέλτι-
στης χρήσης
Μέχρι τώρα, παρά τις παγκόσμιες τάσεις
και τα μηνύματα από το εξωτερικό, το ακίνη-
το στο οποίο λειτουργούσε μία ξενοδοχειακή
επιχείρηση προοριζόταν αποκλειστικά ή σχε-
δόν αποκλειστικά, για αυτή τη χρήση. Το φαι-
νόμενο ήταν εντονότερο με τα κύματα επιδο-
τήσεων οι οποίες καθόριζαν τις περισσότε-
ρες φορές και την στρατηγική τοποθέτηση
της επιχείρησης (4*, 5*, για ΑΜΕΑ κ.λπ.) χω-
ρίς όμως να έχει γίνει ενδελεχής ανάλυση
της βέλτιστης χρήσης ή του βέλτιστου μείγ-
ματος χρήσεων του ακινήτου, οι οποίες στο
σύνολό τους και στην αλληλουχία τους θα δη-
μιουργήσουν τις κατάλληλες προϋποθέσεις
για απόδοση της επένδυσης. Ο προσδιορι-
σμός της βέλτιστης χρήσης βοηθά στην επι-
κοινωνία της μέγιστης δυνητικής αξίας μίας
υφιστάμενης εγκατάστασης και συνεπώς αυ-
ξάνει την διαπραγματευτική δύναμη του ξε-
νοδόχου.
Διαχείριση της επικοινωνίας της πληρο-
φορίας
Η διαχείριση της επικοινωνίας των πληρο-
φοριών που άπτονται του έργου τόσο εσωτε-
ρικά μεταξύ των εμπλεκομένων (μέτοχοι, δι-
οίκηση, σύμβουλοι) όσο και εξωτερικά με
τους επενδυτές και τις ομάδες συμβούλων
τους είναι επιτακτική ώστε να επιτευχθεί:
α) ένα ενωμένο επικοινωνιακά μέτωπο στο
Ο
Νίκος Κωνσταντινίδης προέρχεται από μία οικογένεια που θεωρείται πρωτοπόρα στον ελ-
ληνικό τουρισμό (Hydra Beach, Porto Hydra Hotel & Marina, Porto Hydra Village) και έχει
ασχοληθεί επί 14 χρόνια με την ανάπτυξη σύνθετων ξενοδοχειακών προϊόντων και υπηρεσιών.
Έχει σπουδάσει στην Ελβετία και στις ΗΠΑ Ξενοδοχειακά και Τουριστικό Μάρκετινκ, έχει λάβει
MBA with Honors από το Kingston University, MSc in Research από το Πανεπιστήμιο του
Warwick και πιστοποίηση πάνω στη διαχείριση επενδύσεων σε Ξενοδοχειακή Ακίνητη Περιουσία
από το Πανεπιστήμιο Cornell των ΗΠΑ. Είναι ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ΔΙΑΧΕΙΡΙ-
ΣΤΙΚΗ, η οποία εξειδικεύεται στη διαχείριση παραθεριστικών οικισμών και ιδρυτής, πρόεδρος
και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας New Symbol Hotel Investments.
Νίκος Κωνσταντινίδης